Kinnisvaratehing on paljude inimeste elus üks suurimaid ja olulisemaid finantsotsuseid. Olgu tegemist esimese kodu ostmise, suvila soetamise või investeerimisobjekti omandamisega, protsessiga kaasneb alati rida juriidilisi samme. Üks sagedasemaid küsimusi, mis tehingu pooleli jäädes või eelarvet planeerides tekib, on seotud kuludega: kes peab notaritasu maksma ja kui suured need summad tegelikult on? Sageli tulevad notaritasud ja riigilõivud ostjale-müüjale ootamatult, kuna need lisanduvad juba niigi märkimisväärsele kinnisvara ostuhinnale. Mõistmine, kuidas need tasud kujunevad ja kuidas neid poolte vahel jaotatakse, aitab vältida ebameeldivaid üllatusi ning tagab sujuvama tehinguprotsessi.
Notaritasu olemus ja seadusandlik regulatsioon
Eestis on notarite tegevus ja tasustamine reguleeritud notaritasuseadusega. See tähendab, et notaritasud ei ole vabalt kujunevad turuhinnad, mida notarid saavad suvaliselt määrata, vaid need on kindlaks määratud riikliku hinnakirjaga. Tasu suurus sõltub otseselt kinnisvara tehinguväärtusest ehk müügihinnast. See süsteem on loodud läbipaistvuse tagamiseks ja õiguskindluse suurendamiseks, kuid see tähendab ka, et mida kallim on kinnisvara, seda suurem on notaritasu.
Lisaks tehinguväärtusest sõltuvale tasule lisanduvad sageli notaritasule käibemaks ja muud lisateenuste tasud, nagu näiteks dokumentide ärakirjade valmistamine, digitaalsete toimingute tasud või vajadusel notaritasu suurendamine väljaspool bürood toimuvate tehingute puhul. Oluline on mõista, et notaritasu ei ole vaid notarile makstav tasu büroo ülalpidamise eest, vaid see katab ka notaribüroo vastutuse – notar vastutab oma ametitoimingute õigsuse eest ja tema väljastatud dokumendid on riiklikult tunnustatud tõestusmaterjalid.
Kes vastutab notaritasu tasumise eest?
Kõige levinum praktika Eestis on, et notaritasu ja riigilõivu tasub kinnisvara ostja, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Seaduse järgi vastutavad notaritasu ja riigilõivu tasumise eest notari ees solidaarselt kõik tehingu pooled, mis tähendab, et notaril on õigus nõuda tasu maksmist ükskõik kummalt osapoolelt. Siiski on kinnisvaraturul kujunenud tavaks, et ostja kannab kõik tehinguga seotud kulud.
Miks on selline tava kujunenud?
- Ostja on tavaliselt see pool, kes tehingut kõige rohkem soovib ja algatab.
- Kinnisvarahinnad on sageli juba “puhastatud” tasudest, ehk müüja arvestab müügihinda määrates, et ta ei pea tehinguga seotud notaritasusid katma.
- Finantseerimise korraldamine (hüpoteegi seadmine) on samuti ostja poolel ja see tõstab notari töömahtu.
Siiski on oluline rõhutada, et seadus ei keela pooltel kokku leppida ka kulude jagamises pooleks või hoopis teisel viisil. Näiteks võib tehingu osapoolte vahel olla kokkulepe, et kulud jagatakse võrdselt, eriti juhul, kui tegemist on keerukamate tehingutega või kui müüja soovib tehingut kiirendada ja on nõus osa kulusid enda kanda võtma. Sellised kokkulepped tuleb kindlasti fikseerida notariaalses lepingus, et hiljem ei tekiks vaidlusi.
Notaritasude ja riigilõivude struktuur
Kinnisvaratehingu kulud koosnevad peamiselt kahest suuremast osast: notaritasust ja riigilõivust. Mõlema suurus sõltub tehingu väärtusest.
Notaritasu kujunemine
Notaritasu arvutatakse vastavalt notari tasumääradele, mis on astmelised. See tähendab, et teatud vahemikes on tasu protsentuaalselt erinev. Väiksemate tehingute puhul on notaritasu protsentuaalselt suurem, suuremate tehingute puhul aga proportsionaalselt väiksem. Notaritasu sisse on arvestatud ka lepingu ettevalmistamine, õigusnõustamine ja tehingu tõestamine.
Riigilõiv
Riigilõiv on tasu, mida makstakse riigile kinnistusraamatu kande muutmise eest. Pärast ostu-müügilepingu sõlmimist peab notar esitama avalduse kinnistusosakonnale omaniku vahetuse sissekandmiseks. Riigilõivu määrad on samuti kehtestatud seadusega ja need sõltuvad tehingu väärtusest ning kande tüübist (näiteks omandiõiguse üleminek või hüpoteegi seadmine).
Täiendavad kulud, mida sageli alahinnatakse
Lisaks põhilistele notaritasudele ja riigilõivudele võivad tehinguga kaasneda veel mitmed kulud, mis võivad kokkuvõttes eelarvet märkimisväärselt paisutada:
- Hüpoteegi seadmine: Kui ostja võtab kinnisvara ostmiseks pangalaenu, peab ta kinnistusraamatusse kandma hüpoteegi panga kasuks. See toob kaasa täiendava notaritasu ja riigilõivu.
- Dokumentide tõlkimine: Kui üks osapooltest ei valda eesti keelt, tuleb leping tõlkida. Tõlketeenus on lisakulu, mida notaritasu ei kata.
- Volikirjad: Kui pooled ei saa isiklikult notari juurde ilmuda ja tegutsevad voliniku kaudu, tuleb volikiri notariaalselt tõestada, mis on samuti lisakulu.
- Digitaalsed toimingud: Tänapäeval toimub üha rohkem asju digitaalselt, kuid notaribürood võivad küsida tasu digitaalse asjaajamise ja dokumentide allkirjastamise eest.
- Kinnistusraamatu väljavõtted: Kuigi notar saab ise teha päringuid, võivad täiendavad väljavõtted või erisoovid kaasa tuua väiksemaid lisatasusid.
Kõik need kulud võivad kokku moodustada arvestatava summa, eriti kui kinnisvara hind on kõrge. Seetõttu on soovitatav enne tehingusse minekut paluda notaribüroost eelkalkulatsiooni, kus on välja toodud kõik prognoositavad kulud.
Kuidas notari kulusid optimeerida?
Kuna notaritasud on riiklikult reguleeritud, ei ole võimalik neid “kaubelda” või küsida soodustust tavapärases mõttes. Siiski on olemas teatud strateegiad, kuidas vältida ebavajalikke lisakulusid.
Esiteks, olge tehinguks hästi ette valmistatud. Kui lepingus on vaja teha muudatusi viimasel minutil või kui vajalikud dokumendid (näiteks abikaasa nõusolek, pangapoolne kinnitus hüpoteegi kohta) ei ole korras, võib see nõuda notarilt täiendavat aega ja tööd, mida võidakse lisatasuna arvestada. Mida vähem peab notar vaeva nägema lepingu parandamise või puuduvate dokumentide tagaotsimisega, seda sujuvam ja odavam tehing on.
Teiseks, kaaluge tehingu osadeks jagamist või ühendamist, kui see on õiguslikult põhjendatud. Mõnikord on võimalik ühendada mitu tehingut üheks notariaalseks aktiks, mis võib säästa notaritasu võrreldes eraldi tehingute tegemisega. Konsulteerige notariga – notaril on kohustus anda erapooletut nõu ja ta oskab soovitada kõige kuluefektiivsemat viisi tehingu vormistamiseks.
Kolmandaks, uurige võimalust kasutada digitaalseid lahendusi seal, kus see on võimalik ja soodsam. Kuigi riiklikud tasud jäävad samaks, võivad notaribüroode lisateenuste hinnad varieeruda. Siiski, ärge valige notaribürood ainult odavama lisateenuse hinna põhjal – olulisem on notari professionaalsus ja kogemus, eriti kui tegemist on keerulisema tehinguga.
Korduma kippuvad küsimused
Kas notaritasu sõltub sellest, kas ostan uue või vana korteri?
Ei, notaritasu sõltub eelkõige tehinguväärtusest ehk müügihinnast. Küll aga võib uue korteri puhul tehing olla juriidiliselt keerulisem, kui näiteks müüjaks on arendaja ja leping sisaldab täiendavaid garantiitingimusi või muid kokkuleppeid, mis võivad suurendada notari töömahtu ja seega ka tasu.
Kas pean notaritasu maksma kohe tehingu ajal?
Jah, üldjuhul esitab notar arve ja selle tasumine on eelduseks tehingu jõustumisele või dokumentide kinnistusraamatusse kandmisele. Mõningatel juhtudel võib notar nõuda tasu ettemaksuna, eriti kui tegemist on kulukate välitoimingutega.
Mis juhtub, kui tehing jääb viimasel hetkel katki?
Kui notar on juba alustanud tööd lepingu ettevalmistamisega, on tal õigus küsida tasu tehtud töö eest, isegi kui tehingut lõpuks ei toimu. Tasu suurus sõltub sellest, kui palju tööd on notar juba teinud. Seetõttu on oluline enne lepingu koostamise alustamist veenduda, et kõik osapooled on tehinguks valmis ja rahastus on kindlustatud.
Kas notaritasu saab maksta järelmaksuga?
Notaritasu on riiklik tasu ja notarid ei paku reeglina järelmaksuvõimalust. See on kulu, millega tuleb arvestada omavahendite hulgas või planeerida see laenusummasse, kui pank nõustub notaritasud laenusumma sisse arvestama.
Kas saan notaritasu pealt tulumaksu tagasi küsida?
Kinnisvara ostmisega seotud notaritasud ja riigilõivud ei ole üldjuhul füüsilisest isikust tuludeklaratsioonis mahaarvatavad kulud. Need on osa soetusmaksumusest, mida saab arvesse võtta alles siis, kui kinnisvara tulevikus müüte ja arvutate kasumit, millelt tuleb tulumaksu maksta.
Praktilised sammud kulude planeerimiseks
Edukaks kinnisvaratehinguks valmistudes on oluline mitte alahinnata tehingukulude suurust. Alustage planeerimist kohe, kui olete tehingu tegemise otsustanud. Võtke ühendust notaribürooga, andke neile teada tehingu eeldatav väärtus ja olemus ning paluge neil koostada orienteeruv kulude kalkulatsioon. See annab teile kindlustunde, et eelarve on realistlik.
Olge teadlik, et lisaks notari ja riigilõivudele võivad kaasneda ka maakleritasud, hindamisakti tasud (kui võtate laenu) ning võimalikud pangapoolsed lepingutasud. Need kõik kokku moodustavad märkimisväärse summa, mis ei tohiks tulla üllatusena tehingu päeval. Mõelge neile kuludele kui investeeringule oma õiguste kaitsmisse ja tehingu turvalisusesse. Notari kontrollitud ja tõestatud tehing annab kindlustunde, et olete kinnisvara omanikuna kaitstud ja kõik juriidilised nüansid on korrektselt lahendatud.
